アメリカのマイホーム(不動産)売却時、税金上の留意点について教えてください。 | アメリカに関する Q&A / コラム | アメリカの会計士/会計事務所ならヤッパン号


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アメリカのマイホーム(不動産)売却時、税金上の留意点について教えてください。

米国では自分の生活に合わせてマイホームを変えることが日常です。ひとつの例ですが、独身の頃はコンドミニアムを購入し、結婚・出産を期にタウンホームに移り、子供が大きくなると一軒家に移り住み、子供が独立して家を離れると夫婦二人で充分な小さいサイズの家に移るといった傾向があります。

また単身赴任といった習慣はございませんので、転勤・転職の際は家族全員で新居に引っ越すことが一般的であり、長距離通勤を好まない人もたくさんいて、転職の度に引越しすることがあるようです。

一世帯あたりの生涯の引越し回数は平均5回といわれており、それに対応するように税務上でのマイホームの売買に関してはルールが確立されています。今回はマイホーム売買において税務(連邦税)上の留意点をご紹介します。

 

【1.売却益に対して課税されますか?】

売却益に対して基本控除枠が設けられており、この控除額を利用することで売却益に対する課税が免除・軽減されます。控除額は一人につき25万ドルですので、40万ドルで購入した家を50万ドルで売却する際に発生する10万ドルの売却益は、控除枠を利用することで税金はかかりません。

尚、25万ドルは一人につきですので、夫婦の場合には二人分の50万ドルまで控除額が増えます。ただし売却日から数えて過去5年間のうち、6ヶ月以上居住している年数が2年以上あることが控除額を採用できる条件です。

 

【2.マイホームを他人に賃貸していますが、その家を売却しても25万ドルの控除枠を使えますか?】

売却日から5年間遡って、そのうち2年間以上マイホームとして居住していた場合のみ25万ドルの枠が使えます。ただし、配偶者との死別、離婚などが理由の場合には2年間以上居住していなくても25万ドルの枠は全額使えます。

また仕事の都合、病気、その他特別な理由がある場合には25万ドルの枠が部分的に使える可能性があります。尚、他人に賃貸している期間は減価償却費を計上して、家賃収入の課税額を減額することが一般的です。減価償却費を計上することにより、家の簿価は減価償却分下がりますので、結果、売却益が増えてしまうこともありますので、留意しておくことが必要です。

 

【3.マイホーム売却の際に、25万ドル以外に控除できる費用はありますか?】

売却日から遡って90日間であれば、修繕費、庭の手入れ、カーペットの張替え、ペイント代などが控除できます。また過去に増築、キッチンシステムの入れ替えなどの改良費があれば、これらは家の価値に加算することができ、売却益を減額する効果があります。

25万ドルの控除額を有効活用するためには、事前に計画することが必要です。引越しする際には家の市場価格を調べて売却するか、それとも他人に賃貸するか。賃貸する場合には何年間賃貸するか。いくらくらいの改良費を費やすか、減価償却すべきかなどを計画することが有効です。

また将来25万ドルの控除額を使い切ることはないかもしれませんが、もし控除額を使い切ることになった際に、改良費部分を売却益から差し引けるようにレシートなどの証明を保管しておくことが重要です。

 

マイホームの売却、賃貸に関するご質問がありましたらお気軽にお知らせください。

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